Dispositif Jeanbrun (Relance Logement) : le nouveau statut du bailleur privé

Avec la fin du Pinel au 31 décembre 2024, l’investissement locatif neuf avait perdu son principal levier fiscal. La loi de finances pour 2026 en crée un nouveau : le statut du bailleur privé, communément appelé dispositif Jeanbrun ou « Relance Logement ». Sa logique diffère : non plus une réduction d’impôt, mais un amortissement déduit des revenus fonciers. Voici ce qu’il convient d’en retenir.

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Créé par la loi de finances pour 2026 (n° 2026-103 du 19 février 2026), le statut du bailleur privé s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. L’objectif affiché par le gouvernement : relancer l’investissement locatif et l’offre de logements abordables, sur l’ensemble du territoire et sans zonage.

Un mécanisme inédit pour la location nue : l’amortissement

En location nue (non meublée), les revenus fonciers ne permettent pas, en principe, d’amortir le bien, contrairement à la location meublée. Le dispositif Jeanbrun introduit cette possibilité : chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers imposables un amortissement calculé sur 80 % du prix d’acquisition (les 20 % restants correspondant à la valeur du terrain, non amortissable). Cette déduction réduit votre base imposable, donc votre impôt sur le revenu et vos prélèvements sociaux.

Trois niveaux de loyer, trois barèmes

En contrepartie d’un loyer plus ou moins encadré, le taux d’amortissement et le plafond annuel de déduction augmentent. Pour un logement neuf :

• loyer intermédiaire : 3,5 % par an, plafond de déduction de 8 000 € par an ;
• loyer social : 4,5 % par an, plafond de 10 000 € par an ;
• loyer très social : 5,5 % par an, plafond de 12 000 € par an.

Plus le loyer est social, donc bas, plus l’avantage fiscal est important. Les plafonds s’entendent par foyer fiscal et par an. Les niveaux de loyer et de ressources du locataire s’inscrivent dans la logique du référentiel Loc’Avantages.

Les logements éligibles

Le dispositif vise exclusivement les logements collectifs (les maisons individuelles sont exclues) :

• logements neufs, acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou construits par le bailleur ;
• logements anciens transformés ou rénovés, avec des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et atteignant un DPE A ou B.

Les conditions à respecter

L’avantage suppose de réunir plusieurs conditions cumulatives :

• une location nue, à usage de résidence principale du locataire ;
• un locataire extérieur à votre famille : le logement ne peut être loué ni à un membre de votre foyer fiscal, ni à un ascendant ou un descendant. Les liens de parenté ne sont pas autorisés, comme dans la plupart des dispositifs de faveur ;
• un engagement de location d’au moins 9 ans ; en cas d’acquisition via une société, les titres doivent être conservés sur la même durée ;
• le respect de plafonds de loyer et de ressources selon le niveau choisi (intermédiaire, social, très social) ;
• une application sur tout le territoire, sans condition de zone ;
• une exclusivité : sur un même bien, le dispositif n’est pas cumulable avec d’autres régimes de faveur (Denormandie, Loc’Avantages).

Le non-respect de l’engagement de 9 ans, des plafonds ou de ces conditions de location entraîne la reprise de l’avantage : les amortissements déduits sont réintégrés, avec rappel d’impôt.

L’ancien rénové aussi

Le dispositif ne concerne pas que le neuf : un logement ancien lourdement rénové (travaux d’au moins 30 % du prix, DPE A ou B) y ouvre droit, à un barème d’amortissement légèrement inférieur à celui du neuf. L’amortissement se combine alors avec la déduction des charges et peut générer un déficit foncier imputable, dans les limites prévues à l’article 156, I-3° du Code général des impôts. C’est un levier puissant pour un bien à réhabiliter, à condition de bien cadrer les travaux.

Ce que ça change par rapport aux dispositifs précédents

Le raisonnement n’est plus le même. Un dispositif par réduction d’impôt offrait un gain forfaitaire, indépendant de votre taux d’imposition. L’amortissement, lui, suit une logique comptable : il diminue le revenu foncier imposable, si bien que le gain réel dépend de votre tranche. Deux conséquences pratiques : l’intérêt du Jeanbrun se chiffre au cas par cas, et son suivi est plus technique (imposition au régime réel, tenue d’un plan d’amortissement, déclaration des revenus fonciers).

Les points de vigilance

Avant de vous engager, plusieurs contraintes sont à sécuriser, au premier rang desquelles le passage obligatoire au régime réel :

• Régime réel obligatoire : l’amortissement suppose de déclarer vos revenus fonciers au réel, pas au micro-foncier.
• La revente : l’amortissement pratiqué peut influer sur le calcul de la plus-value à la sortie ; ce point doit être anticipé et vérifié selon les textes définitifs.
• Le respect de la durée et des plafonds : 9 ans d’engagement, plafonds de loyer et de ressources à sécuriser dès le premier bail.
• Un dispositif récent : le décret d’application précise les modalités ; les chiffres définitifs (barèmes de l’ancien, plafonds de loyer) sont à confirmer.

Pourquoi se faire accompagner

Amortir un bien loué nu, tenir le plan d’amortissement, choisir le bon niveau de loyer, sécuriser les plafonds et l’engagement : c’est un travail d’expert-comptable. Le Cabinet Gras chiffre la rentabilité nette de votre projet et sécurise sa déclaration, à Bordeaux comme dans toute la Gironde, le dispositif s’appliquant sans zonage.