En résumé
SCI à l'IR ou à l'IS, deux logiques opposées. À l'IR (régime par défaut, translucidité), chaque associé déclare sa part de revenus fonciers et relève de la plus-value des particuliers, exonérée après 22 ans d'impôt et 30 ans de prélèvements sociaux, mais sans amortir l'immeuble. À l'IS, la société amortit le bien et déduit davantage de charges, ce qui allège fortement l'impôt pendant la détention, mais la plus-value professionnelle réintègre les amortissements à la revente et peut être lourde. Le bon choix dépend de votre horizon. Comparatif chiffré par Cabinet Gras, Bordeaux.
Note de l’expert-comptable : taux, abattements et règles de plus-value évoluent à chaque loi de finances, et l’option à l’IS est quasi irréversible. Ce choix structurant se décide avec le cabinet, en fonction de votre horizon de détention.
La société civile immobilière (SCI) est l’outil privilégié pour détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Une question détermine toutefois l’ensemble de sa fiscalité : IR ou IS ? Les deux options sont radicalement différentes.
La SCI, une société transparente par défaut
La SCI est régie par les articles 1832 et suivants du Code civil. Par défaut, elle est « transparente » fiscalement (art. 8 du CGI) : elle n’est pas imposée elle-même ; ce sont les associés qui déclarent leur quote-part de résultat, dans la catégorie des revenus fonciers. C’est le régime IR.
Elle peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés (art. 206, 3 du CGI).
La SCI à l’IR : simplicité et plus-value des particuliers
À l’IR, les loyers (après charges déductibles : intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière…) sont imposés comme des revenus fonciers, au barème + prélèvements sociaux.
Points clés :
- pas d’amortissement de l’immeuble ;
- à la revente, la plus-value des particuliers s’applique (art. 150 U et suivants du CGI), avec des abattements pour durée de détention conduisant à une exonération au bout de 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux).
L’IR est souvent pertinent pour une détention longue et une revente à terme.
La SCI à l’IS : amortissement, mais plus-value professionnelle
À l’IS, la SCI peut amortir l’immeuble : l’amortissement vient en charge et réduit fortement le résultat imposable pendant la phase de détention. La trésorerie dégagée est meilleure.
La contrepartie est lourde à la revente : la plus-value est professionnelle. Comme l’immeuble a été amorti, sa valeur nette comptable est faible, donc la plus-value imposable est élevée (les amortissements sont en quelque sorte « repris »), sans abattement pour durée.
L’IS peut convenir à une logique de rendement et de réinvestissement, moins à une revente avec forte valorisation.
Le piège de l’irréversibilité
Depuis 2019, l’option pour l’IS peut être révoquée jusqu’au 5ᵉ exercice suivant ; au-delà, elle devient irrévocable (art. 239 du CGI). Autrement dit : on ne « teste » pas l’IS, on le choisit en connaissance de cause.
IR ou IS : le bon réflexe
En un coup d’œil, voici ce qui oppose les deux régimes de la SCI :
| Critère | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | Revenus fonciers (barème + PS) | IS sur le résultat |
| Amortissement de l’immeuble | Non | Oui (charge) |
| Plus-value à la revente | Particuliers, abattements durée | Professionnelle, sans abattement |
| Trésorerie pendant la détention | Plus faible | Meilleure |
| Réversibilité | Régime par défaut (pas d’option) | Option quasi irréversible |
Le choix dépend surtout de votre horizon : revente patrimoniale à long terme (IR) ou détention de rendement et réinvestissement (IS).
Charges déductibles et déficit foncier (à l’IR)
À l’IR, la SCI déduit des loyers les charges réelles : intérêts d’emprunt, primes d’assurance, taxe foncière, frais de gestion, et surtout les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (hors construction/agrandissement). Lorsque ces charges dépassent les loyers, la SCI dégage un déficit foncier, imputable sur le revenu global de l’associé dans la limite de 10 700 € par an (le surplus, ainsi que les intérêts d’emprunt, s’imputant sur les revenus fonciers des 10 années suivantes), conformément à l’article 156 du CGI. C’est un levier précieux pour un bien à rénover.
La SCI familiale : un outil de transmission
Au-delà de la fiscalité des loyers, la SCI est un outil patrimonial. Détenir un bien via une SCI familiale permet de transmettre progressivement des parts à ses enfants (en profitant des abattements sur les donations, renouvelables tous les 15 ans), souvent avec un démembrement (donation de la nue-propriété, conservation de l’usufruit). Les parts de SCI, par ailleurs, peuvent bénéficier d’une décote par rapport à la valeur de l’immeuble (illiquidité, minorité), ce qui réduit l’assiette taxable. La SCI évite enfin l’indivision et organise la gouvernance via les statuts. Ces montages se construisent avec le cabinet et le notaire.
Le mot de la fin
Le choix IR/IS d’une SCI n’est pas qu’une question de taux : il engage la fiscalité de la revente et reste quasi irréversible à l’IS. On décide en fonction de l’horizon (patrimonial et long pour l’IR, rendement et réinvestissement pour l’IS), après simulation chiffrée.
Parlons-en
Votre SCI : IR ou IS, quel choix fiscal ?
Translucidité et plus-value des particuliers d'un côté, amortissement et réintégration de l'autre : le choix dépend de votre horizon. Comparons : le premier rendez-vous est gratuit et sans engagement.
Prendre rendez-vousQuestions fréquentes
SCI à l'IR ou à l'IS : quelle différence ?
À l’IR, les loyers sont imposés comme des revenus fonciers, sans amortissement, mais la revente bénéficie de la plus-value des particuliers (abattements pour durée). À l’IS, on amortit l’immeuble (meilleure trésorerie), mais la plus-value de revente est professionnelle, sans abattement.
Quand la plus-value d'une SCI à l'IR est-elle exonérée ?
Après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux, via les abattements pour durée de détention (art. 150 U et suivants du CGI).
Peut-on revenir à l'IR après avoir opté pour l'IS ?
L’option pour l’IS peut être révoquée jusqu’au 5ᵉ exercice suivant ; passé ce délai, elle devient irrévocable (art. 239 du CGI). Le choix doit donc être mûrement réfléchi.
La SCI à l'IS permet-elle d'amortir l'immeuble ?
Oui, c’est son principal atout : l’amortissement réduit le résultat imposable pendant la détention. Mais il accroît la plus-value imposable à la revente, car la valeur nette comptable est diminuée d’autant.
Références
- Article 150 U et suivants du Code général des impôts (CGI)
- Article 156 du Code général des impôts (CGI)
- Article 1832 et suivants du Code civil
- Article 206, 3 du Code général des impôts (CGI)
- Article 239 du Code général des impôts (CGI)
- Article 8 du Code général des impôts (CGI)
Références légales citées dans cet article. Les textes évoluent en loi de finances : à vérifier à la date de votre projet.
